監修弁護士 井本 敬善弁護士法人ALG&Associates 名古屋法律事務所 所長 弁護士
離婚の際には財産分与がなされることについてご存じの方も多いと思いますが、マンションについて、財産分与の対象となるか、なるとして、どのような方法で価値を評価して分与をするかについて詳しくご存じでない方がほとんどであると考えられます。そ戸で、以下では、これらの点についての概略について説明していきます。
目次
マンションは財産分与の対象になるか
財産分与の対象とされるのは、婚姻期間中に夫婦で形成した共有財産です。そのため、マンションについても、婚姻後に購入したものは原則として財産分与の対象となります。もっとも、婚姻期間中に入手したマンションがすべて夫婦の共有財産として財産分与の対象となるわけではありません。では、どのような場合にマンションが財産分与の対象とならないのでしょうか。
親から相続したマンションの場合
財産分与の対象は、上記のとおり、婚姻期間中に夫婦で形成した共有財産です。そうすると、婚姻期間中に入手したマンションであっても、夫婦の一方がその親から相続したものについては、夫婦で形成した共有財産とはならず、当該一方の特有財産となります。このような場合、当該マンションは、財産分与の対象とはなりません。
別居後に購入したマンションの場合
別居後に購入したマンションについても、財産分与の対象とはなりません。別居後であっても、離婚前の婚姻期間中に形成された財産として、財産分与の対象となるとも思われますが、財産分与の対象となる財産は、原則として、別居時を基準として決まるためです。もっとも、例外的に離婚成立時までの財産の変動が考慮される場合もあります。また、ここでいう別居とは、離婚に向けた別居であることに注意が必要です。
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離婚時にマンションの財産分与をする方法
マンションが財産分与の対象となる場合、具体的にどのような方法で分与がなされるのでしょうか。これについては、以下で説明するような二通りの方法があります。
どちらかが住み続ける
まずは、夫婦の一方がマンションに住み続けて、他方に当該マンションの評価額の半分を支払うという方法があります。これは、夫婦の一方が、離婚後も当該マンションに住み続けたい事情がある場合にとられる方法です。もっとも、この方法をとる場合、マンションに住み続ける方が従来の名義人でなかった場合、名義の変更をしたり、ローンが残っている場合にその支払いについて合意をしたりする必要があります。
売却
もう一つの方法として、マンションを売却して、売却益を夫婦間で二等分する方法があります。これは、夫婦の双方が離婚後当該マンションに住み続けることを希望しない場合にとられる方法です。この方法は、上記のような名義の変更やローンの支払いについての合意が必要なく、わかり易い方法といえます。もっとも、ローンの残額がマンションの価値を上回るオーバーローンの場合にはこの方法はとれないことについて注意が必要です。
マンションの評価方法
財産分与の際のマンションの評価方法については、実勢価格、公示地価、路線価、固定資産罪評価額があります。実勢価格とは、実際に不動産の市場で取引されている価格をいいます。公示地価とは、路線価とは、実勢価格を参考に国が決定した、全国のポイントとなる地点における地価をいいます。路線価とは、土地の相続税等を計算する際に使われる評価額をいいます。固定資産税評価額とは、固定資産税や建物の相続税を計算する際に使われる評価額をいいます。これらの額は大きく異なります。いずれの方法をとるかについての判断は難しいため、その判断に迷われたら、専門知識を有する弁護士に相談することをご検討ください。
所有者が変わる場合は名義変更を忘れずに
上記で触れたように、財産分与の方法として夫婦の一方がマンションに住み続ける場合で、マンションに住み続ける方が従来の名義人でなかった場合、名義の変更が必要となります。これは、名義人の変更をしないままにしておくと、従来の名義人（所有者）がマンションを無断で売却した場合に、当該マンションの所有権を失ってしまう危険があるためです。
マンションの頭金を特有財産から出していた場合、どのように財産分与すればいい？
例えば、夫婦ABが２０００万円のマンションを購入し、その際にAが４００万円を特有財産から出して、残りをローンで借り入れていた場合で、マンションの時価が１０００万円、ローン残額が５００万円であるとした場合について考えます。Aはマンションの時価の五分の一相当の形成に寄与したと考えられます。そのため、財産分与の対象となるのは、マンションの時価１０００万円から残ローン額５００万円を控除した５００万円からAの出した頭金の割合である五分の一を控除した４００万円となります。これを二等分した２００万円がＢの取り分で、これに寄与割合である五分の一（１００万円）を上乗せした３００万円がＡの取り分となります。
マンションの財産分与でかかる税金
相手方名義のマンションの分与を受けた場合、登録免許税と毎年の固定資産税を支払う必要があります。一方、不動産取得税は課税されません。また、マンションの価額が過当な場合は過当部分について課税されます。自己名義のマンションを譲渡する際、万所なの時価が取得時より高くなっていた場合には、譲渡所得税及び住民税が課税されます。
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マンションの財産分与に関するQ&A
婚姻前に購入したマンションで家賃収入があります。家賃分は財産分与の対象になりますか？
婚姻前に購入したマンションについては、購入した一方の特有財産となり、その特有財産から生じた果実である家賃も原則として当該一方の特有財産となります。したがって、この家賃については原則として、財産分与の対象とはなりません。もっとも、夫婦が協力して当該マンションの管理を行っていたような場合は、家賃収入については夫婦が形成した共有財産となるため、婚姻期間中の家賃については財産分与の対象となります。
夫が私に内緒で投資用にマンションを購入していました。結婚後に購入されたもので、ローンが残っています。これは財産分与の対象になりますか？
婚姻後に購入されたマンションである場合、購入資金が夫婦の共有財産である預貯金等であれば、購入されたマンションについても夫婦の共有財産となり、財産分与の対象となる可能性があります。逆に、購入資金が、夫が婚姻前から有している預金や婚姻後に親から相続した財産などの特有財産である場合には、財産分与の対象とはなりません。
マンションの管理費や修繕積立金は財産分与の対象になりますか？
マンションの管理費や修繕積立金については、マンションの管理・修繕を目的としており、これをマンションの所有者に返金するということは想定されていないため、夫婦の共有財産とはなりません。そのため、これらの金銭については、財産分与の対象とはなりません。
マンションの財産分与を有利に進めるためにも、弁護士に相談してみましょう
以上のとおり、マンションについて、どのような場合に財産分与の対象となるのか、財産分与の対象となる場合の分与の方法、マンションの評価方法等について説明を行いました。もっとも、具体的に分与を行うに際しては、名義の変更や、ローンの支払いについて合意したり、マンションの評価を行ったりして手続を行っていく必要があり、これらは経験のない一般の方には容易ではないと考えられます。このような手続きにおいて、思いがけ内失敗による損失を受けないためにも、豊富な経験と知識を有する弁護士に相談することをお勧めします。
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保有資格弁護士(愛知県弁護士会所属・登録番号：45721)