相続した不動産はどうやって分ければ良いの？

相続した不動産の分け方については、法律に従い、以下の優先順位で確認していくことになります。

遺言書があるなら内容を確認しましょう

亡くなった人の財産は、原則的にはその財産を残した被相続人の意思が記された遺言書の内容に従って相続されるべきと考えられています。
そのため、まずは遺言書があるかどうかと、遺言書に何が書かれているかを確認しましょう。

ただ、遺言書は、形式が重要です。形式が守られていない遺言書に法的効力はありません。
また、自筆で作成された遺言書を自宅で管理していた場合、開封時に家庭裁判所の検認手続きをする必要があります。検認手続きをしないと、遺言書の改ざんを疑われるなど、思いもよらない争いが生じる可能性がありますので、必ず裁判所の検認手続きの中で開封しましょう。

売却・現金化して相続人で分ける（換価分割）

次に、不動産を売却・現金化して相続人で分けるという方法があります。これを換価分割といいます。
換価分割は、不動産を実際に売却するなどしてお金に換えるため、相続人間で公平に分けられるという利点はあります。

ただし、不動産の売却には手間と時間がかかります。そのため、誰が売却を行うのか、売却時期はいつまでにするのか、はじめの売り出し価格や、最低でもこれだけはという売却価格はいくらにするのか等、細やかな話し合いが必要です。また、購入者が現れなかった場合にどうするのかというのも問題となります。

相続人の一人がそのまま相続する（現物分割）

相続人の一人がそのまま相続する方法を、現物分割といいます。
この場合、不動産をお金に換えることなく、共有にすることもなく、形状や性質を変更することなくそのまま一人に相続させます。

遺産分割の原則的な方法は、遺産の形状や性質を変更することなく相続人に受け継がせることができる現物分割です。

相続する人がほかの相続人にお金を払う（代償分割）

一部の相続人に法定相続分を超える額の財産を取得させたうえで、他の相続人に対して代償金を支払わせる方法を、代償分割といいます。

例えば、相続財産が自宅不動産のみの場合、同居していた一人の相続人に相続させたら、法定相続分を超える額の財産を取得させることになります。この場合、他の相続人が相続できるはずの額をもらってしまっていることになりますので、その代償として、代償金の支払いをさせるということです。

ただし、いくら取得させないと家がなくなるとはいえ、同居していた一人の相続人に資力があるとは限りません。そのため、代償分割を行う場合には、代償金を支払う相続人に資力があるかどうかが問題となります。また、代償金の支払時期や支払方法について細やかな話し合いが必要です。

複数の相続人で共有する（共有分割）

遺産の一部又は全部を、具体的相続分によって共有取得する分割方法です。これにより、不動産を相続人間で共有するという状態になります。

共有分割は、手続き上は共有の登記をするだけなので簡単です。ただ、簡単なのはそのときだけ。共有ということは、売る等の処分をするときに全員の同意が必要ですし、共有者が亡くなった場合はその相続人が共有者になってくる等、権利関係が複雑になります。過去、６０名以上の署名が必要になった等の事例もあります。そのため、共有分割はあまりお勧めできません。

不動産の相続には名義変更が必要

相続登記はいつまでにやればいい？

2024年４月１日、不動産の相続登記が義務化されます。これにより、正当な理由がある場合を除いて、相続によって不動産を取得したことを知ったときから3年以内に相続登記を行わなければならなくなります。相続登記を怠ると、10万円以下の過料が課せられる恐れがあるため、注意が必要です。

相続登記の義務は、2024年4月1日よりも前に相続が発生していた場合にも課されますので、この点にも注意が必要です。

相続登記に必要な書類

相続登記には、たくさんの書類が必要になります。代表的なものとしては、以下のとおりです。

①登記申請書
②遺言書・遺産分割協議書・調停調書等の謄本
（当該不動産を誰が取得したのかがわかる書類）
③相続人全員の戸籍謄本
④相続関係説明図
⑤不動産の相続人の住民票
⑥不動産の相続人の印鑑証明書
⑦被相続人の戸籍謄本（被相続人の出生から死亡までの全て（すべて揃って、初めて法定相続人すべてが把握できます。））
⑧被相続人の住民票の除票
⑨不動産の固定資産評価証明書
⑩委任状（専門家に登記手続きを依頼する場合）

提出先

相続した不動産の所在地を管轄している法務局に提出します。

不動産の相続時に発生する税金

相続税

相続したとき、相続税がかかります。不動産についても例外ではありません。
不動産の時価額によって相続税がどのくらいかかるのかが変わってきますが、基本的には、基礎控除額を上回る時価額の不動産を相続した場合に、相続税が発生します。

基礎控除の額は、「3000万円＋600万円×法定相続人の人数」で決まります。ご自身の場合に当てはめて計算してみましょう。

登録免許税

相続登記にかかる税金です。登録免許税の税率は、不動産の固定資産税評価額の0.4％と決められています。
相続登記は2024年4月1日から義務化されるため、忘れずに行いましょう。

相続したくない不動産はどうすればいい？

「相続土地国庫帰属制度」を知っていますか？相続したくない不動産があり、それが土地である場合、一定の条件を満たせば、相続した土地の所有権を手放して、国に引き取ってもらうことができます。
また、相続したくない不動産以外の財産についても相続しなくてよいという場合は、相続放棄をするのも手でしょう。

さらに、自身が相続したくない不動産でも、他の相続人は欲しがっているかもしれません。その場合には、当該相続人にその不動産を取得させ、別の相続財産をもらうないし代償金をもらうという手もあります。

不動産の相続は弁護士へ依頼するのがおすすめ

以上のとおり、不動産の相続には書類がたくさん必要で、手続きも煩雑です。
また、資料や情報が入手できても、不動産は高額になることが多いので、相続人間でどのように遺産分割を行うのかについての話合いがまとまらないこともあります。また、義務化される相続登記手続を行うためには、要件を満たした遺産分割協議書の作成が必須です。

これらの手続きは非常に煩雑ですので、円滑に進めるためにも、まずは相続の専門家である弁護士にご相談ください。
特に、弁護士法人ALG＆Associatesでは、これまでにもたくさんの相続問題を解決してきておりますので、ぜひ一度お問い合わせください。