監修弁護士 井本 敬善弁護士法人ALG&Associates 名古屋法律事務所 所長 弁護士
相続登記とは、登記簿上の不動産の所有者の名義を、亡くなられた方から、その不動産を相続する方に変更することをいいます。
相続登記は、相続人のうちの１人の名義にすることもできますし、２人以上で共有して名義を登記することも可能です。
また、２人以上の共有名義とするときの持分は、相続人間で遺産分割協議等で話し合って決めた任意の持分で登記することもできますし、法定相続分に従った持分の登記をすることもできます。
しかし、不動産登記を共有名義ですることはあまりおすすめできません。
以下では、不動産を共有名義で行った場合のデメリットや、共有名義としないための対処方法について解説します。
目次
共有名義とはどんな状態のこと？
共有名義とは、不動産を複数人で所有し、登記簿にそれぞれの持分に応じて複数人の名義が記載されている状態のことです。
相続においては、被相続人の相続財産である不動産を、複数人の相続人（被相続人の配偶者と子等）が、それぞれ相続し、共同して所有している状態を指します。
共有名義のメリット
共有名義のメリットとしては、法定相続分に応じて相続し、それぞれの持分に応じた登記をすれば良いため、相続人間で協議をしたり、調整をする必要がないことがあげられます。
また、法定相続分に応じた登記をするため、遺産分割協議書等の書類も必要なく、登記のために必要な書類も少なくなります。
共有名義のデメリット
共有名義の不動産は、共有者全員の意思が合致しなければ賃貸や売却などの有効活用ができません。
そのため、共有者の一人が当該不動産を賃貸物件としたいと考えていても、他の共有者が反対した場合、当該不動産を賃貸することはできません。
また、共有者全員が当該不動産を売却するという意思が合致していたとしても、売却先の業者をめぐって意見が割れて、なかなか売却が進まないということも考えられます。
相続当初は相続人間の仲が良くても、環境の変化によって関係が悪化することも少なくありませんし、不動産の共有名義は後々トラブルになりがちです。
共有名義で不動産を相続する場合の手続き
共有名義で不動産を相続し、登記する場合には、主に以下のような手順で手続きを進めていきます。
- ① 相続登記をする対象となる不動産を特定する。
固定資産税の通知書や、不動産の権利証等から、相続登記をする対象となる不動産を特定することになります。 - ② 不動産の登記簿謄本を取得する
- ③ 相続登記をするにあたって、各相続人の持分割合を決める。
遺産分割協議をして任意に持分割合を決めた場合には、遺産分割協議書を作成し、相続人全員の実印を押す必要があります。
法定相続分に従って共有する場合には、この手続きは不要です。 - ④ 必要書類の収集
登記申請のために必要な書類（被相続人や相続人の戸籍謄本、遺産分割協議をした場合には、相続人全員の実印が押された遺産分割協議書と相続人全員の印鑑登録証明書等）を用意します。 - ⑤ 登記申請
必要書類を用意した上で、相続対象となる不動産の所在地を管轄する法務局で申請書類を提出して、登記申請をする必要があります。
なお、この書類の提出方法は、窓口のほか、郵送でもできます。
自分が相続した持分だけ名義変更したい場合
共有名義で登記をしていたとしても、自分の持分として登記している部分は、所有権を有しています。
そのため、原則として、自分の持分部分の名義のみであれば、他の共有者の同意を得ることなく、自由に名義を変更することができます。
共有名義で不動産を相続したくない場合の対処法
共有名義で不動産を相続することを避けるための方法としては、被相続人が生前に遺産分割の内容を具体的に指定する内容の遺言書を作成しておくほか、相続時に相続対象となる不動産等を売却し、その売却代金を相続人間で分割する「換価分割」、相続人のうち１人が不動産等を相続し、他の相続人の相続分を不動産の代わりに現金等で支払う「代償分割」があげられます。
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共有名義の相続登記を解消する方法は？
- 自分の持分を売却または買取りをする
自分の持分を他の共有者に売却したり、他の共有者から持分を買い取ったりして、当該不動産の持分を一人に集め、単独名義にすることで、共有名義を解消することができます。 - 自分の持分を放棄する
自分の持分を放棄すると、放棄した持分は他の共有者に帰属することになります。
そのため、共有者のうち１人を残して、他の共有者が全員持分を放棄すれば、１人にすべての持分が帰属するので、共有名義を解消することができます。 - 相続人全員の同意の下、第三者へ売却する
不動産を第三者へ売却し、売却代金を持分に応じて各共有名義人に分配することで、共有名義を解消することができます。
もっとも、不動産を第三者へ売却するためには、共有者全員の同意が必要ですので、１人でも反対する人がいた場合には、この方法は採れません。
共有名義での相続登記に関するQ&A
共有名義の不動産の固定資産税は、どう課税されるのですか？
不動産が共有されている場合には、共有者全員が、連帯して、固定資産税を支払う義務が生じます。
そのため、何人で共有していたとしても、持分に関わらず、不動産登記簿上に名義が記載されている全員にそれぞれ固定資産税全額を納める義務が発生することになります。
なお、固定資産税の納税通知書は、共有者全員に届くわけではなく、共有者の中の代表者に対してされます。
この代表者は、共有者間の話合いや、各市町村の基準によって決められます。
親と長男の共有名義の不動産、親が死亡したらどうなる？
例）家族構成：父・母・長男・次男で、父と長男の２分の１ずつの共有名義、遺産が家屋の場合
上記家族構成で、父が死亡した場合、共有名義の家屋が相続対象となります。
父が死亡した場合の法定相続分は、母が２分の１、長男が４分の１、次男が２分の１です。
そのため、父と長男の共有名義であった家屋を法定相続分に応じて相続し、共有登記をする場合、同家屋の共有名義は、母（持分４分の１）、長男（持分８分の５）、次男（持分８分の１）の共有名義となります。
この場合、たとえば母が同家屋を売却したいと思っても、長男、次男のいずれかが反対すれば、共有者全員の同意が得られないため、売却することができません。
また、母が自分の持分のみ第三者に売却した場合には、同家屋の４分の１が家族ではない無関係の第三者の所有となるため、それまで通りに同家屋に住み続けるということは難しくなると考えられます。
このように、共有名義の登記は、当該不動産を自分の意思のみで自由に処分することができなかったり、共有者の１人が自分の持分を第三者へ売却した場合、見知らぬ第三者と不動産を共有することになるおそれがある等、デメリットが大きいと考えられます。
共有持分を相続する場合の登録免許税はいくらですか？
共有持分を相続する場合の登録免許税は、相続する持分に対応する固定資産評価額に対して、0.4％を乗じた額となります。
共有名義の相続登記についてご心配な点は、ぜひ弁護士にご相談ください
共有名義の相続登記は、登記をする時点では共有者間の仲が良好であったとしても、環境の変化等で意見が対立し、相続人間のトラブルに発展する可能性があるため、あまりおすすめできません。
もっとも、どうしても遺産分割協議が整わず、法定相続分での共有名義をするほかないとお考えの方もいらっしゃるかもしれません。
遺産分割協議がなかなかまとまらないとお悩みの方は、一度弁護士にご相談ください。
交渉のプロでもある弁護士が、第三者の立場から助言をし、協議をまとめるお手伝いをさせていただきます。
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保有資格弁護士(愛知県弁護士会所属・登録番号：45721)
